常德市房屋維修資金監督管理辦法

常德市房屋維修資金監督管理辦法

第一章 總則

第一條 為建立健全房屋維修保障機制，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》，國務院《物業管理條例》，建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市城區（含武陵區、常德經濟技術開發區、柳葉湖旅游度假區）內房屋維修資金的繳存、管理和使用，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房屋維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于房屋的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱房屋，是指能夠獨立辦理房屋產權證的商品房（含住宅和非住宅）、保障性住房、公寓樓安置住房等建筑物，其房屋產權為一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。

本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅業主與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、墻體、柱、梁、樓板、門廳、樓梯間、電梯廳、入戶大堂、走廊通道以及戶外墻面、屋頂等公共部位。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由業主共有共用的附屬設施設備，一般包括電梯、照明設施、給排水設施、相關管網設施、消防設施、綠地、道路、非經營性停車場、文體設施、景觀設施、安保設施和共有設施設備使用的房屋等。

第四條 房屋維修資金按業主所有、統一繳存、專款專用、政府監督的原則進行管理。

第五條 市房地產管理局（以下簡稱市房管局）負責指導、協調、監督維修資金的管理與使用，市財政局負責對繳存的資金安全實施監督，市物價局負責對繳存標準執行情況實施監督。

市房屋維修資金歸集管理中心（以下簡稱管理中心）具體負責維修資金繳存、管理、使用和監管等日常工作。

第二章   維修資金的繳存

第六條 房屋出售單位（以下簡稱售房單位）在售房時應與購房人明確維修資金繳存事項。房屋的維修資金由購房人自行到管理中心繳存，售房單位不得代收代繳。

第七條 第七條維修資金分為首期繳存和續補繳存。房屋首期維修資金繳存標準：別墅或配備電梯的房屋按房屋建筑面積每平方米100元的標準繳存，其它未配備電梯的房屋按建筑面積每平方米70元的標準繳存。維修資金使用余額低于首期歸集總額的30%時，由業主續補繳齊至首次繳存金額。未按規定補齊的，該房屋不得進行產權交易。

房屋建安造價成本（以常德市造價管理站發布為準）變動超過15%時，維修資金首次繳存標準相應作同幅度調整。調整標準經過調研、聽證等程序后確定，并由市房管局向社會公布。

第八條 購房人在辦理商品房銷售合同備案之前，應在管理中心窗口將維修資金繳存至指定的銀行專戶，并在窗口打印繳款憑據。維修資金繳存憑據統一采用稅務部門監制的《常德市房屋維修資金專用繳款憑據》（以下簡稱繳款憑據）。

    售房單位在辦理房屋所有權初始登記時，應當按本辦法第七條規定標準先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續。購房人申請辦理房屋所有權登記時，應當向房屋產權登記機構提交維修資金繳款憑據。

第三章  維修資金的監督管理

第九條 購房人首次繳存的維修資金由管理中心負責管理。業主委員會成立后，經全體業主決議同意，可將維修資金移交給業主大會或業主委員會委托的其他相關單位代管，未決定移交的由管理中心繼續代管。

第十條 向業主大會移交維修資金時，應當由物業服務企業和業主委員會雙方負責人同時到管理中心辦理手續，并提交下列資料：

一、移交維修資金的業主大會書面決議，全體業主簽名表和聯系方式；

二、委托合同；

三、被委托單位的資質證書、營業執照和法人證書及相關資質證書；

四、業主委員會以及物業服務企業經辦人身份證明；

五、銀行專用賬戶。

    業主大會應當設立維修資金專用賬戶，建立健全維修資金管理制度，并主動接受管理中心的監督和審查。

第十一條 管理中心應當委托商業銀行辦理維修資金存儲業務，并設立維修資金專戶；受托銀行應當完善維修資金賬戶的設立、繳存、使用、查詢、結算等業務服務。

第十二條 維修資金自繳存之日起，按國家規定的活期存款利率計息，每年結息一次，結息日為6月30日。

第十三條 維修資金增值收益用于維修資金管理信息系統的建設維護、管理中心相關管理設備的建設維護及其他必要的管理費用開支；并按一定比例提取應急搶修備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的應急搶修，剩余部分應按規定程序轉作維修資金滾動使用。

第十四條 因房屋征收（搬遷）或者其他原因造成房屋滅失的，房屋所有權人有權申請退還維修資金。其房屋所有權人應向管理中心提交退款申請、房屋滅失證明、繳款憑據和相關資料，再辦理退款手續。

第十五條 在辦理房屋轉移登記時，維修資金余額隨房屋所有權同時轉移。當事人另有約定的從其約定。

因買賣、贈予等發生房屋所有權轉移的，相關當事人應當持房屋所有權證、身份證明等辦理繳款賬戶的更名手續。

第十六條 業主委員會應定期與管理中心核對物業管理區域內的維修資金帳目，并向全體業主公布。業主對公布的維修資金帳目有異議的，可要求業主委員會復核。

受托專戶銀行應當定期向管理中心發送維修資金帳戶對帳單，業主委員會對維修資金帳戶變化情況有異議的，可通過管理中心向受托專戶銀行申請復核。

第十七條 管理中心應完善維修資金各項制度，建立內控機制，在確保資金安全的前提下，經市房管局審批可實施適當保值增值措施。要完善信息公布方式，將維修資金的使用、賬務情況及時向業主公布，確保業主的知情權和查詢權。

第十八條 市財政局加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督及票據申領、使用、保存、核銷情況的監督。

第十九條 維修資金在統一實施歸集管理制度之前，由物業服務企業或其他相關單位按建筑面積每年每平方米2元的標準收取的維修資金，業主委員會應制定完善的管理制度，將賬目和使用情況定期向業主公布，接受業主的咨詢和監督。管理中心應對其收取、使用情況進行監督檢查。

第四章  維修資金的使用

第二十條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則。

第二十一條 房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：

一、用于物業管理區域共用設施設備的，按其所擁有的房屋建筑面積由全體業主進行分攤；

二、用于房屋本體共用部位、共用設施設備的，按其所擁有房屋的建筑面積由該幢房屋業主進行分攤；

三、用于兩戶或者兩戶以上房屋共用部位、共用設施設備的，按其所擁有房屋建筑面積由相關業主進行分攤。

維修資金每使用一次后，應及時核算到戶，在其所繳存的維修資金中減扣支出。業主個人維修資金分戶帳金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業主承擔。

第二十二條 房屋共用部位的維修、更新和改造范圍包括：

一、屋面防水層破損、頂層房間滲漏的；

二、外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕的；

三、外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準規范規定值的；

四、建筑保溫層出現破損、脫落、或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者大面積霉變的；

五、外墻、樓梯間、公共走廊涂飾層出現大面積開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

六、公共區域門窗、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、欄桿等出現破損，影響美觀或危及到人身安全的；

七、房屋共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十三條 房屋共用設施設備的維修、更新和改造范圍包括：

一、電梯及主要部件需要維修或者更新的；

二、避雷設施不能滿足安全要求的；

三、監控系統、智能系統、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

四、樓內排水（排污）設備出現故障、排水管道漏水和嚴重銹漬、排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

五、水管、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水單位承擔的除外；

六、房屋共用設施設備需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十四條 維修資金劃轉業主大會或相關單位管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業服務企業根據維修、更新和改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由業主委員會提出使用建議；

二、維修資金列支范圍內專有部分占房屋總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用方案，并由物業服務企業或者業主委員會組織實施使用方案；

三、物業服務企業或者業主委員會持有關資料，向管理中心申請列支；

四、管理中心審核同意后 ，七個工作日內向專戶管理銀行下達劃轉維修資金的通知，受托專戶銀行應及時將所需維修資金劃轉至維修單位。

第二十五條 維修資金劃轉業主大會或相關單位管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業服務企業提出維修方案，維修方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍以及發生危及房屋安全等緊急情況需臨時使用維修資金的應急預案等；

二、維修方案應交業主大會討論，三分之二以上的受益業主簽字通過后，交由物業服務企業組織實施；

三、物業服務企業持有關資料向業主委員會提出列支維修資金的申請；

四、業主委員會審核同意后應將維修方案報管理中心備案；

五、業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知，受托專戶管理銀行應及時將所需維修資金劃轉至維修單位。

第二十六條 房屋共用部位、共用設施設備突發影響業主生活的故障或危及房屋安全等緊急情況，需立即對其進行應急搶修的，按照以下特別程序辦理：

有物業服務企業或業主委員會的，由小區所在的物業服務企業或業主委員會委托有資質的維修單位進行應急搶修；沒有物業服務企業或業主委員會的，由小區所在社區居委會委托有資質的維修單位進行應急搶修。同時，及時向管理中心書面報告，管理中心接報告24小時內進行現場核查，并視情況從應急搶修備用金中先予撥付部分搶修工程費，待搶修項目竣工驗收后按照本辦法第二十四條補辦維修資金使用手續。

第二十七條 下列費用不得從維修資金中列支：

一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；

二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護的費用；

三、因人為責任原因造成房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新的，依法應由責任人承擔的費用；

四、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部分、共用設備維修維護的費用；

五、法律、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位或個人承擔的費用。

第五章  附則

第二十八條 禁止任何單位和個人挪用維修資金，業主委員會、物業服務企業、維修施工單位挪用和騙取房屋維修資金的由市房管局負責追回，沒收違法所得，并處挪用金額二倍以下罰款，情節嚴重的移送司法機關處理。物業服務企業挪用和騙取房屋維修資金，情節嚴重的吊銷資質證書，并移送司法機關處理。

第二十九條 本辦法自2011年10月1日起施行，其他各縣市區、西洞庭管理區、西湖管理區、桃花源旅游度假區參照本辦法執行。

《常德市房屋維修資金監督管理辦法（暫行）》（常房通[2007]156號）同時廢止。